Boliglån-kalkulator

Slik fungerer et boliglån i Norge

Et boliglån er et nedbetalingslån med pant i boligen din. Banken låner deg en del av kjøpesummen, og du betaler tilbake en fast månedlig sum som dekker både rente og avdrag. De fleste norske boliglån er annuitetslån, som betyr at månedsbeløpet er konstant gjennom hele løpetiden, men fordelingen mellom rente og avdrag endrer seg. I starten er mesteparten rente, mens andelen avdrag øker etter hvert som restgjelden synker.

Slik bruker du kalkulatoren

Skriv inn kjøpesum, hvor mye egenkapital du har, forventet rente og ønsket løpetid. Kalkulatoren regner ut lånebeløpet automatisk som differansen mellom kjøpesum og egenkapital, og viser månedlig betaling, total rente over hele løpetiden og en graf over hvordan restgjelden synker år for år. Belåningsgrad og egenkapital-andel vises i nedbrytningen, slik at du kan se om du oppfyller Finanstilsynets krav til maksimum 90 prosent belåningsgrad. Justér slidere fritt for å sammenligne ulike scenarioer.

Slik regner vi

Månedlig betaling beregnes med annuitetsformelen: M = L × r / (1 − (1 + r)^(−n)), der L er lånebeløpet, r er månedlig rente (årlig rente delt på tolv) og n er antall måneder. For hver måned trekker vi rentekostnaden fra månedsbeløpet, og resten går til avdrag som reduserer restgjelden. Total rente vises som total betalt minus opprinnelig lånebeløp. Grafen viser restgjeld og kumulativt avdrag år for år, så du ser konkret hvor lenge det tar før hovedstolen begynner å falle raskere.

Egenkapital og utlånsforskriften

Finanstilsynets utlånsforskrift regulerer hvor mye norske banker kan låne ut til boligkjøp. Per endring som trådte i kraft 31. desember 2024 er maksimal belåningsgrad 90 prosent for ordinære nedbetalingslån, redusert fra tidligere 85 prosent. Det betyr at egenkapitalkravet er minst 10 prosent av boligens verdi. For en bolig til 3,5 millioner kroner trenger du dermed minimum 350 000 kroner i egenkapital. I tillegg setter forskriften krav til maksimal gjeldsgrad på fem ganger brutto årsinntekt, og at banken må vurdere om du tåler en renteøkning på minst 3 prosentpoeng over avtalt rente. Banken har en fleksibilitetskvote på 10 prosent av nye lån per kvartal hvor disse grensene kan overstiges.

Fast eller flytende rente?

Flytende rente justeres jevnlig og følger som regel Norges Banks styringsrente med en margin på 0,5 til 1,5 prosentpoeng. Styringsrenten er 4,25 prosent, og SSB rapporterte at gjennomsnittlig rente på nye boliglån var 5,07 prosent i april 2026. Fast rente er låst i en avtalt periode, typisk 3, 5 eller 10 år, og gir forutsigbarhet. Historisk har flytende rente vært rimeligere over lange perioder for de fleste norske boliglån, men fastrente kan være verdt vurderingen for husholdninger med stram økonomi og lite buffer. Kalkulatoren forutsetter en fast rentesats gjennom hele løpetiden, så for flytende rente er resultatet et øyeblikksbilde basert på dagens nivå.

Tips for å redusere total rentekostnad

Forskjellen mellom 20 og 30 års nedbetaling kan utgjøre flere hundre tusen kroner i samlet rente. Kortere løpetid gir høyere månedsbeløp, men dramatisk lavere total rentekostnad. Eksempel: 3 millioner kroner i lån til 5,06 prosent over 25 år gir månedlig betaling på cirka 17 700 kroner og total rente på rundt 2,3 millioner kroner. Over 20 år blir månedsbeløpet 19 900 kroner, men total rente faller til omtrent 1,77 millioner kroner. Avdrag etter eget ønske utenom månedsbeløpet er en effektiv måte å forkorte løpetiden uten å binde seg.

Mange banker tilbyr rabatter ved store kundeforhold eller medlemskap (LO-favør, Akademikerne, fagforeningsavtaler). Sjekk om du kvalifiserer, det kan utgjøre 0,1 til 0,3 prosentpoeng. Refinansiering kan også være lønnsomt dersom renten faller. En typisk tommelfingerregel er at refinansiering er verdt det dersom du kan redusere renten med minst 0,3 til 0,5 prosentpoeng og planlegger å bli boende i flere år. Husk å regne med gebyrer og eventuelle bindingskostnader.

Andre kostnader ved boligkjøp

Dokumentavgift er en statlig avgift på 2,5 prosent av kjøpesummen for selveierboliger (gjelder ikke borettslagsboliger). For en bolig til 3,5 millioner kroner utgjør dette 87 500 kroner. Tinglysningsgebyr er 585 kroner per dokument per 2026. Banken tar typisk et etableringsgebyr på 2 500 til 4 000 kroner, samt termingebyr på 10 til 60 kroner per måned. Eiendomsmegler-honorar betales ved salg og påvirker ikke deg som kjøper direkte. Husforsikring og innboforsikring kommer i tillegg som faste utgifter etter overtakelse. Sett opp et realistisk totalbudsjett før du legger inn bud, ikke bare se på månedlig boliglån-betaling isolert.